AfA-Rechner
AfA-Rechner: Abschreibung der Neubau-Wohnung, Jahr für Jahr.
Eine Modellrechnung für geeignete Neubau-Mietwohnungen: Sonder-AfA nach § 7b und degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG. Die Jahrestabelle zeigt Abschreibung und mögliche Steuerwirkung unter Ihren Annahmen.
Ihr Ergebnis
- Steuerersparnis in 4 Jahren bei 42 % Grenzsteuersatz
- 48.572 €
- Steuerersparnis in 10 Jahren insgesamt
- 69.083 €
- Gebäudekosten
- 300.000 €
- Bemessungsgrundlage Sonder-AfA (höchstens 4.000 € je m²)
- 300.000 €
- Reguläre AfA
- 5 % vom Restwert
Baukosten 4.000 € je m²: unter der Grenze von 5.200 € je m².
| Jahr | Sonder-AfA | Degressive AfA | Gesamt | Steuerersparnis |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 15.000 € | 15.000 € | 30.000 € | 12.600 € |
| 2 | 15.000 € | 14.250 € | 29.250 € | 12.285 € |
| 3 | 15.000 € | 13.538 € | 28.538 € | 11.986 € |
| 4 | 15.000 € | 12.861 € | 27.861 € | 11.701 € |
| 5 | – | 9.218 € | 9.218 € | 3.871 € |
| 6 | – | 8.757 € | 8.757 € | 3.678 € |
| 7 | – | 8.319 € | 8.319 € | 3.494 € |
| 8 | – | 7.903 € | 7.903 € | 3.319 € |
| 9 | – | 7.508 € | 7.508 € | 3.153 € |
| 10 | – | 7.132 € | 7.132 € | 2.996 € |
Grundlagen: BMF-Schreiben zu § 7b vom 21.05.2025 , § 7b EStG , § 7 EStG (Stand 09/2026). Ein Rechenbeispiel, keine Steuerberatung.
So wird gerechnet
Rechtsgrundlagen: § 7b EStG, § 7 Abs. 4 und 5a EStG, § 7a Abs. 9 EStG, BMF-Schreiben vom 21.05.2025. Stand September 2026. Keine Steuerberatung.
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Sonder-AfA (§ 7b)
Bei erfüllten Voraussetzungen bis zu 5 % jährlich im Anschaffungs- oder Herstellungsjahr und den drei Folgejahren. Die Bemessungsgrundlage ist auf 4.000 € je m² begrenzt; die maßgeblichen Kosten dürfen 5.200 € je m² nicht übersteigen.
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Degressive AfA (§ 7 Abs. 5a)
Bei erfüllten Objekt- und Zeitvoraussetzungen 5 % vom jeweiligen Gebäude-Restwert. Im Jahr der Anschaffung oder Herstellung zeitanteilig. Grund und Boden bleibt außerhalb der Abschreibung.
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Ab dem 5. Jahr
Es bleibt die degressive AfA vom Restwert nach allen bisherigen Abschreibungen (§ 7a Abs. 9 EStG).
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Steuerersparnis
Die Tabelle multipliziert Abschreibung und eingegebenen Grenzsteuersatz als vereinfachtes Szenario. Die tatsächliche Steuerwirkung hängt von Ihrer Gesamtsituation ab und kann abweichen; Ihre Steuerberatung prüft die Anwendung.
Wann die Sonder-AfA gilt
Für das aktuelle QNG-Fenster: Bauantrag oder Bauanzeige nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029, Effizienzhaus 40 mit QNG sowie entgeltliche Wohnraumvermietung im Anschaffungs- oder Herstellungsjahr und den neun Folgejahren. Kosten- und weitere gesetzliche Voraussetzungen kommen hinzu; das Siegel allein reicht nicht.
KfW 40 ist der Energiestandard, QNG das Nachhaltigkeitssiegel. Für die Sonder-AfA und den höheren KfW-Kredit brauchen Sie beides. Mehr dazu auf KfW 40 QNG.
Fragen zum AfA-Rechner
Kurz beantwortet – Stand September 2026.
Nein. Der Rechner zeigt die Regeln aus dem Gesetz und dem BMF-Schreiben. Ihre Steuer hängt von Ihrer Gesamtsituation ab; das prüft Ihr Steuerberater.
Die Tabelle ist ein Modell. Abweichungen ergeben sich etwa aus Gebäudeanteil, Anschaffungszeitpunkt, Kostenabgrenzung oder Steuersatz. Die 4.000 € je m² begrenzen die Sonder-AfA-Bemessungsgrundlage; 5.200 € je m² sind die gesonderte Kostengrenze.
Für die selbst bewohnte Wohnung gelten die hier dargestellten vermietungsbezogenen Abschreibungen nicht. Passende Förderkredite können separat geprüft werden, siehe KfW-Rechner.